¿Qué debes sanear antes de comprar una casa? 

ESTOS SON LOS PASOS LEGALES A TENER EN REGLA PARA ADQUIRIR UN INMUEBLE

Si estás pensando en adquirir un inmueble para vivir con tu familia, lo primero que debes hacer es revisar la partida registral del inmueble que emite la Sunarp (Superintendencia Nacional de Registros Públicos). Este documento contiene el historial detallado de la propiedad: nombre de propietarios antiguos y actuales, extensión del área, existencia de procesos judiciales, entre otros.

Esta valiosa información se encuentra segmentada en seis rubros. Aquí te explicamos qué contiene cada uno de ellos.

Rubro A: Antecedente dominal 

Aquí se exhibe la numeración asignada a la partida que se abre por predio, sea porque se inmatriculó, independizó o desmembró.

La información varía de acuerdo a cada caso, sin embargo, el rubro podrá contener información sobre el nombre de los propietarios actuales y antiguos o incluso si deriva de un inmueble de mayor extensión, entre otros.

Rubro B: Descripción del predio 

Permite identificar el predio a partir de su descripción física:

¿Es rústico o urbana?

Ubicación: linderos y medidas perimétricas

Actos modificatorios del predio como lo son: declaratoria de fábrica, su ampliación, remodelación, demolición; acumulación, subdivisión, desmembración, entre otros.

Extensión de anotaciones de correlación de inscripciones, como ocurre cuando un predio se independiza de otro de mayor extensión

Se publicita el cierre de partidas, sea por acumulación, duplicidad u otro.

Rubro C: Títulos de dominio 

En este rubro, se extienden entre otros, asientos traslativos de derecho de propiedad, es decir,  las transferencias que la propiedad, sea entre personas naturales, personas jurídicas o entre personas naturales y jurídicas.

Se extienden también actos declarativos de propiedad como es el caso de la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva.

Rubro D: cargas y gravámenes 

En el Rubro D se registran las afectaciones judiciales y extrajudiciales como embargos, hipotecas legales, cargas técnicas, entre otros.

Es de especial relevancia la aplicación del principio de prioridad, pues tendría preferencia aquél título que haya solicitado primero su inscripción, tendrá rango preferente en relación con los que se inscriban posteriormente.

Se inscriben también pactos como el de reserva de propiedad y el de retroventa, pues por este solo se pacta la posibilidad de que un bien inmueble se revierta al transferente.

Se inscriben anotaciones preventivas como las demandas y demás medidas cautelares que emanen de un mandato judicial.

Rubro E: Cancelaciones  

Se anotan los levantamientos de las afectaciones judiciales y extrajudiciales que pueda tener la propiedad.

Se inscriben los asientos que extinguen otros asientos (deja de existir registralmente).

Rubro F: Otros 

La partida se registra en un tomo, luego es convertida en una ficha móvil o partida electrónica. Sin embargo, esto no tendría que representar un problema, pues únicamente deberás conocer el número de la partida electrónica para identificar la partida registral del inmueble.

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¿Cuáles son los trámites a considerar? 

Los principales actores en el proceso de compra de una vivienda son la municipalidad del distrito, quien certifica la formalidad de la construcción; el banco, en el caso de estar adquiriendo un crédito hipotecario directo o un crédito MiVivienda; la constructora, que se encarga de construir el bien; la inmobiliaria, intermediario para comercializarlo; y finalmente, la notaría, entidad que formaliza la compra y venta en registros públicos.

Actualmente, hay un listado con los principales papeles y trámites que deben realizarse para comprar un inmueble de entrega inmediata.

• Reserva de inmueble. Una vez elegido el inmueble, es momento de reservarlo. Con la guía de la inmobiliaria, se firma un contrato, que tiene una vigencia de tres a 15 días, que permite separar la propiedad (ante otros potenciales compradores) mientras se formaliza la aprobación del banco al crédito hipotecario solicitado y se redacta la minuta.
• La minuta. Cuando la entidad bancaria formaliza la carta de aprobación y las condiciones del crédito hipotecario, el área legal de la inmobiliaria redacta la minuta en la notaría que designe el banco. Este documento oficializa la compra y venta de la vivienda, donde ambas partes (comprador y vendedor) se presentan y definen las cláusulas de obligaciones y derechos que están asumiendo. El proceso puede tardar un día. Aquí el comprador también debe hacer el pago de los gastos notariales, el cual se calcula en base al precio del inmueble y la zona dónde se encuentre.
• Coordinación con el banco. Ya firmada la minuta de compraventa por ambas partes, esta es recibida por el banco del comprador e inicia el proceso de desembolso del crédito hipotecario. En ese momento la entidad financiera realiza la tasación, donde se establece cuál es el valor real de la propiedad; de esta forma el banco podrá determinar el seguro del inmueble y la deuda sobre el valor de este. El costo en promedio es entre S/ 200 y S/ 300. A la par, el banco se encarga del estudio de títulos, asegurándose que no hay impedimentos legales para operar con el inmueble. Con la aprobación de estos papeles se emite el Contrato Bancario y cronograma de pagos del crédito.
• Escritura pública. Este acto formal de compraventa se realiza ante el Notario Público y otorga seguridad jurídica a las partes y es presentada a la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) para la inscripción de la compraventa en la Partida Electrónica del Inmueble. De esta manera, la condición de propietario queda pública y le brinda al comprador el acceso al crédito bancario.
• Se hace un estudio y la revisión previa de títulos y aspectos jurídicos para posteriormente inscribir al inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Zona Registral que corresponda. Este documento se entrega en una semana y lleva el nombre de Título de Propiedad. Los costos varían de acuerdo a las tarifas establecidas por la SUNARP.
• Entrega del inmueble. Realizada la firma de contratos y oficializados en Notaría, el banco realiza el pago total del valor de la vivienda, dando por saldada la compra. Una vez cancelado el inmueble, la inmobiliaria procede a programar su entrega. Así también, de acuerdo a lo acordado, el comprador debe realizar el primer pago de cuota de crédito hipotecario.  ¡Ya tienes casa nueva!

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